부동산 정책의 핵심 문제와 개선 방향: 전강수 교수 대담을 중심으로

부동산 문제는 한국 사회에서 가장 민감한 경제적 이슈 중 하나입니다. 특히, 문재인 정부의 부동산 정책은 시장의 불안정성과 정책의 효과에 대한 논란을 불러일으켰습니다. 이에 대해 대구가톨릭대학교 전강수 교수는 부동산 정책의 근본적인 문제점을 분석하고, 보유세 강화 및 양도소득세 정상화가 필수적임을 강조합니다. 이번 글에서는 전강수 교수의 대담 내용을 바탕으로 부동산 정책의 핵심 문제와 개선 방향을 살펴보겠습니다.

1. 한국 부동산 정책의 근본적인 문제

1.1. 부동산 가격 상승의 주요 원인

2014년부터 한국의 부동산 시장은 급격한 가격 상승을 경험했습니다. 이는 이전 정부의 부동산 경기 부양 정책과 저금리에 따른 유동성 과잉이 주요 원인이었습니다. 문재인 정부는 이러한 상황을 해결하려 했지만, 근본적인 개혁 없이 단기적인 시장 조절 정책에 집중하면서 문제가 더욱 심화되었습니다.

1.2. 부동산 불로소득 문제

부동산 가격 상승이 지속되는 가장 큰 이유 중 하나는 부동산을 통한 불로소득이 노동소득보다 높은 수익을 보장하기 때문입니다. 전 교수는 이에 대한 해법으로 보유세 강화를 제안하며, OECD 평균보다 현저히 낮은 한국의 부동산 보유세율이 투기를 조장하는 구조적 문제를 초래한다고 지적했습니다.

1.3. 정부 정책의 일관성 부족

문재인 정부는 집값을 잡기 위해 22차례의 부동산 대책을 발표했지만, 정책의 일관성이 부족하여 시장의 혼란만 가중시켰습니다. 대표적인 예로, 다주택자를 대상으로 한 양도소득세 인상과 금융규제 중심의 정책이 있습니다. 하지만 이는 단기적인 효과만 낳았을 뿐, 장기적으로는 투기 세력이 이동하는 '풍선 효과'를 불러일으켰습니다.

2. 전강수 교수의 정책 대안

2.1. 부동산 보유세 강화

전 교수는 부동산 불로소득을 근본적으로 차단하는 가장 효과적인 방법으로 보유세 강화를 제안합니다. 현재 한국의 부동산 보유세율은 OECD 국가들 중 최저 수준이며, 선진국들은 대부분 1% 내외의 보유세율을 유지하고 있습니다. 보유세 강화를 통해 부동산 보유 비용을 증가시키고, 투기 수요를 억제할 수 있습니다.

2.2. 양도소득세 정상화

양도소득세는 주택을 매도할 때 발생하는 차익에 부과되는 세금입니다. 한국에서는 다주택자 규제를 위해 양도소득세를 강화했으나, 오히려 '똘똘한 한 채' 현상을 초래하여 고가 주택으로 투기 수요가 몰리게 만들었습니다. 따라서 보유세를 강화하는 대신, 양도소득세를 정상화하여 매매시장의 유동성을 확보하는 것이 필요합니다.

2.3. 임대주택 등록제 개편

정부는 임대주택 등록제를 도입하여 임대료 상승을 억제하려 했지만, 오히려 다주택자들에게 과도한 세제 혜택을 제공하여 투기의 도피처가 되었습니다. 이에 따라 임대소득에 대한 과세를 강화하고, 임대사업자 등록에 대한 혜택을 축소해야 합니다.

2.4. 부동산 시장의 신뢰 회복

부동산 정책이 성공하려면 국민들의 신뢰를 회복하는 것이 필수적입니다. 전 교수는 정부가 정책 실패를 인정하고, 명확한 정책 철학을 바탕으로 일관된 개혁을 추진해야 한다고 주장합니다. 또한, 정책 신뢰 회복을 위해 경제 관료들의 인사 개편이 필요하며, 개혁 의지를 보이는 것이 중요합니다.

3. 부동산 정책의 방향성과 개선 방안

3.1. 시장 친화적인 토지공개념 도입

전 교수는 토지공개념을 시장 친화적인 방식으로 도입해야 한다고 강조합니다. 과거 문재인 대통령의 개헌안에도 포함되었던 토지공개념은 투기 억제와 주거 안정화를 위한 중요한 정책적 방향이 될 수 있습니다.

3.2. 공공임대주택 확대

부동산 가격 안정화와 주거복지를 위해 정부는 민간 분양보다 공공임대주택을 대폭 확대해야 합니다. 신혼부부와 직장인들에게 장기 공공임대주택을 제공함으로써 주거 불안을 해소할 수 있습니다.

3.3. 분양가 상한제와 주택 공급 확대

분양가 상한제는 일부 국민들에게 긍정적으로 인식되지만, 실제로는 신규 주택 공급을 위축시키는 부작용이 있습니다. 또한, 단순히 주택 공급을 확대하는 것이 가격 안정화로 이어지지는 않기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.

3.4. 금융 규제 중심 정책의 한계 극복

현재 정부는 금융 규제 중심의 부동산 정책을 펼치고 있지만, 이는 단기적인 가격 안정 효과만 있을 뿐 장기적인 문제 해결에는 한계가 있습니다. 보유세 강화와 공공임대 확대 등의 근본적인 개혁이 함께 이루어져야 합니다.

4. 결론: 근본적인 개혁이 필요한 시점

전강수 교수는 한국 부동산 정책의 근본적인 문제를 해결하기 위해서는 단기적인 시장 조절이 아닌, 구조적 개혁이 필요하다고 주장합니다. 보유세 강화, 양도소득세 정상화, 임대주택 등록제 개편, 그리고 공공임대주택 확대가 핵심 과제입니다.

정부가 지속적으로 단기적이고 일관성 없는 정책을 반복하면, 국민의 신뢰를 얻기 어렵고 부동산 시장의 불안정성은 더욱 심화될 것입니다. 따라서 근본적인 정책 방향을 설정하고, 장기적인 개혁을 추진하는 것이 무엇보다 중요합니다.

부동산 정책의 본질은 집값을 억누르는 것이 아니라, 부동산을 통한 불로소득을 차단하고, 주거권을 보장하는 데 있습니다. 이를 실현하기 위해 정부는 보유세 강화를 통해 투기 수요를 억제하고, 공공임대주택을 적극적으로 확대해야 합니다. 부동산 문제를 해결하기 위해서는 무엇보다 정책의 일관성과 신뢰 회복이 우선되어야 합니다.

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